住得好 · 熟练每到推进加装时
一楼不同意，电梯就永远装不成吗？
先算票数，再谈钱，最后才谈施工
加装电梯最容易死在第一个人身上：一个单元里只要有人说「我不同意」，事情就停住。但按民法典第 278 条，这类「改建、重建建筑物及其附属设施」走的是表决门槛，不是全体一致——面积与人数各 2/3 以上参与表决，参与表决的面积与人数各 3/4 以上同意即可；多地新施行的实施意见进一步取消了「其他业主无异议」这一票否决条款。这一页把加装拆成四步：先判够不够格、再算票、然后谈钱与分摊、最后走流程——顺序反了，就会一直在楼下吵。
流程 · 一图看懂
1先判这个单元够不够格
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2算票：2/3 参与，3/4 同意
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3谈钱：谁出、怎么分摊
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4走流程：审查到使用登记
展开明细 · 每步做什么
1 · 先判这个单元够不够格
1. 硬条件先过一遍：已建成投用、有合法权属证明、原设计未设电梯的多层住宅；自建房与别墅不在范围内
2. 还要不落在房屋征收或棚改计划里，且满足规划、建筑设计、抗震、结构、消防的要求 —— 这一条会直接决定方案能不能过审
3. 先找社区或街道问一句「我们这栋在不在计划里」，比自己先画方案省时间：不在范围内，后面四步都不用走
2 · 算票：2/3 参与，3/4 同意
1. 参与门槛：本单元专有部分面积 2/3 以上的业主、且人数 2/3 以上的业主参与表决（两个 2/3 同时满足，不是二选一）
2. 通过门槛：经参与表决的面积 3/4 以上且人数 3/4 以上同意 —— 注意分母是「参与表决的」，不是全单元
3. 多地新规已取消「其他业主无异议」条款：也就是说，不再需要每个人都点头，但必须留好表决记录（谁参与、面积多少、怎么投的）
4. 低层住户的诉求仍然要谈：采光、噪声、施工期出入——这些属于补偿与方案调整，不能靠票数硬压过去
3 · 谈钱：谁出、怎么分摊
1. 三块来源：业主分摊 + 财政补助 + 可争取的上级资金（多地明确把既有住宅电梯增设纳入超长期特别国债等渠道支持）
2. 分摊按「受益递减」谈：常见做法是按楼层系数分档，一层不出或象征性出，越往上越高；先把分摊表贴出来，再谈施工
3. 同步定三件事：后续电费与维保谁付、电梯使用单位是谁、坏了走谁的流程 —— 这三件不谈清，装好之后会二次吵
4 · 走流程：审查到使用登记
1. 方案审查：由自然资源和规划部门审方案（位置、间距、消防通道），结构安全要单独核
2. 施工与验收：找有资质的单位施工，按图施工、留存隐蔽工程记录；完工后走竣工验收
3. 使用登记：向市场监管部门办理电梯使用登记，明确使用单位与维保单位——没这一步，电梯不能合法投用
4. 全程留档：表决记录、分摊协议、方案批复、验收材料，装订成一份；换物业或换业主时，这份就是依据
触发条件：每到推进加装（含重新表决、换方案、换施工方）时整轮走一遍；只谈钱不谈票，或只谈票不谈使用单位，都会返工
验证点 · 做完怎么确认对
三步可核：
1. 能说出本单元的面积占比与参与人数是否都过了 2/3。
2. 能算出「参与表决者中」同意面积与人数是否都过了 3/4。
3. 分摊表、使用单位、维保责任三项都有书面约定 —— 只有票没有分摊表，或只有分摊表没有使用单位，都还不算谈成。
自动化建议：这套流程适合让 AI 做成「表决台账」：把每户的面积、是否参与、投票意向录进去，让它实时算出两个门槛还差多少、哪一户是关键少数。⛔ 不要让它替你判断「低层该不该补偿、补多少」——那是邻里协商，不是计算题；AI 只算票与比例。
# 角色
你是我的「加装电梯表决台账助手」。你的任务是把每户的面积与投票意向变成两个可核的门槛：参与门槛与通过门槛。不评价该不该装，也不谈补偿金额。
# 输入说明
我会给你一张表，每行一户：
房号 | 专有部分面积（平方米） | 是否参与表决 | 投票（同意 / 反对 / 弃权） | 备注
总户数与总面积我会另给。缺的格子写「待补」。
# 计算规则（按民法典第 278 条口径）
1. 参与门槛：参与表决户的面积合计 ÷ 总面积 ≥ 2/3，且参与户数 ÷ 总户数 ≥ 2/3。
2. 通过门槛：同意户的面积合计 ÷ 参与表决的面积合计 ≥ 3/4，且同意户数 ÷ 参与表决户数 ≥ 3/4。
3. 两个门槛都要过；只过一个，结论写「未通过」。
# 输出格式
| 门槛 | 分子 | 分母 | 比例 | 要求 | 结论 |
|---|---|---|---|---|---|
| 参与·面积 | | | | ≥2/3 | |
| 参与·人数 | | | | ≥2/3 | |
| 同意·面积 | | | | ≥3/4 | |
| 同意·人数 | | | | ≥3/4 | |
然后两段：
1. 还差多少：分别写出还差多少平方米、还差几户（按当前「未参与」与「未同意」的名单算）。
2. 关键少数：列出若改变投票会翻转结论的那几户（最多 5 户）。
# 约束
- 只做算术与名单，不谈补偿金额、不建议施压方式。
- 面积按平方米保留一位小数，比例保留一位百分数。
- 「待补」的格子不得按平均值填充，缺就写「数据不全，结论暂不可得」。