管钱 · 熟练
换房退个税：退多少，看你新买的那套多大
不是按缴了多少退，是按新购 ÷ 原售的比例退
卖旧房买新房，卖房时缴的那笔个人所得税可以退 —— 但退多少不取决于你缴了多少，取决于新买房子的金额与原卖房金额的比例。新购 ≥ 原售 ⇒ 全额退；新购 < 原售 ⇒ 按「新购 ÷ 原售」的比例退。政策期到 2027-12-31，还有两个硬条件容易被忽略：卖与买必须在同一城市范围，且出售人必须出现在新购住房的产权人里。这一页把「算退多少」拆成三步，并给出材料清单与最常见的卡点。关键动作只有一个：先算比例，再决定这套新房值不值得为了退税去凑金额。
方法 · 一图看懂
1
先对三个日期 — 政策期、售房日、新购房日；顺序错了整条不成立
2
核两个硬条件 — 同城范围（地级市全辖）· 出售人须是新购产权人或之一
3
算比例，不算金额 — 新购 ÷ 原售，≥100% 全额退，<100% 按比例退
4
备四样材料去办 — 售房合同、购房合同、完税凭证、税务机关要求的其他材料
5
别为退税去凑金额 — 比例已达 100% 时，多买的每一块钱都不增加退税
原理 · 为什么有效
这条政策的算法有一个反直觉处：退税额不是「你缴了多少就退多少」，而是「你缴的税 × 新购金额占原售金额的比例」。所以真正决定退多少的是两个价格的比例，不是税费本身。由此推出三个判断：① 新购金额一旦 ≥ 原售金额，比例就封顶在 100%，再多买一分钱都不增加退税 —— 为凑退税去买更贵的房子，是把 100% 的退税换成更重的月供；② 反过来，如果本来就打算买小一点的，比例不足 100% 意味着「退不全」，这笔差额应当提前算进置换的总成本里，而不是等办完才发现；③ 因为算的是市场成交价与网签备案价，那些「阴阳合同」「低价过户」的做法在这里不会帮你多退，只会让比例失真、审核卡住。
适用场景
适用：近两年内卖过自有住房、并打算（或已经）在同一城市重新购房的家庭；正在算置换总成本、想知道「能退多少」的人。
⛔ 不适用：卖房与买房不在同一城市范围 · 新购住房产权人里没有出售人 · 卖出后超过 1 年才买 · 售房日与购房日不在 2026-01-01 至 2027-12-31 窗口内。
⚠️ 前提：所有日期与金额以合同与完税凭证为准，⛔ 不以中介口头说的为准。
自测 · 5 问
卖房和买房的日期，分别落在政策期的哪一头？我能不能说出这两个具体日期？
我的新购房金额，是大于、等于还是小于原售房金额？比例大概是多少？
卖房和买房在不在同一个城市范围（同一直辖市 / 副省级城市 / 地级市所辖全部行政区划）？
新购住房的产权人里，有没有当时出售旧房的那个人？
我准备的材料里，售房合同与购房合同是不是网签备案的那一版？
怎么上手 · 验证步骤
先做一张三行表，别急着跑办税大厅：第一行写三个日期（政策起止、售房日、新购房日）→ 第二行写两个金额（现住房转让金额 = 市场成交价；新购房金额 = 新房取网签备案合同成交价、二手房取成交价）→ 第三行写比例（新购 ÷ 原售，四舍五入到百分比）。比例一算出来，能不能全额退、大概退多少，心里就有数了。如果比例 < 100%，先把差额记进置换成本；如果比例已 ≥ 100%，就停下 —— 不要为「多退一点」去加预算，那一步在算式上不存在收益。
自检动作：把这张三行表拍给家人看一遍，让对方只回答一个问题 ——「我们现在这套新房，是本来就打算买，还是为了退税才买的？」答不出「本来就打算」，就先别签。